广州三元里“旧改”开拆！千亿投资的背后将如何改写楼市未来？
2025年4月30日上午10时，广州三元里村首开区安置房地块在机械作业声中启动拆除。作为全国正版音像制品70%供应链的中国黑胶中心，这片土地的蜕变牵动着多方神经。此项目涉及3820户安置家庭、总投资额为166亿元的国家专项借款项目，正通过17万平方米美妆综合体建设和7590元/㎡的补偿标准，正释放出广州楼市企稳的关键信号。在房地产行业深度调整的当下，这场旧改工程也成为观察楼市更新与市场复苏的重要样本之一。
当思绪回到27年前音像城开业时的盛况，如今已不复存在。如今，此地456户商户已完成撤离，614户家庭进入围蔽待迁阶段，32182平方米土地的改造正以每月200户的速度推进。而本次首开区安置房套内面积1:1置换政策，允许280平方米宅基地兑换等值商品房。
在中央积极稳步推进城中村改造部署下，三元里项目成为政策创新试验场。区别于传统拆迁模式，该项目采用专项借款+房票安置组合策略——首期71亿元资金到位后，村民可将补偿款兑换为白云新城等区域的新房购房资格。激励机制设计更体现体现测算的精准性：15%签约奖励叠加50年车位使用权，形成有效签约推动力。以周边二手房2万元/㎡为参照，3.78万元/㎡的补偿标准意味着村民即时获利空间超百万元，这种拆旧购新的财富效应，我认为是加速区域楼市库存消化的一大举措。
规划中的美妆综合体将化妆品研发与直播基地深度绑定，音乐街区计划运用AR技术复原黑胶文化，这种实体产业+数字孪生模式与中央培育新质生产力的要求形成呼应。但现实挑战不容忽视：当白云新城房价企稳4万元/㎡关口，安置房4梯28户的设计规格能否满足村民改善型居住需求，仍需时间验证。
对于普通购房者，三元里改造传递出出三大楼市趋势性信号：其一，核心城区旧改补偿标准与商品房价格形成倒挂，荔湾区5.6万元/㎡的补偿金额印证中心城区价值回归；其二，政府主导的做地模式改变土地出让规则，白云区8条旧改村同步推进可能引发供应结构调整；其三，音乐街区等文商旅融合项目，预示内容运营能力将成为地产增值新维度。市场建议显示，改善型需求可关注白云新城西区安置房集中区域，商业投资者宜提前布局广园西路沿线商铺，把握美妆产业链外溢机遇。
或许推土机履带碾过三元里土地时，改变的不仅是38209平方米安置房的容积率指标
广州三元里这场旧改犹如精密设计的金融工程：专项借款置换高密度城中村，产业升级激活低效用地，房票制度引导购买力流向新房市场。在中央提出消化存量房产的政策背景下，三元里模式或许正在探索关键问题的解决方案——当拆迁补偿足以覆盖同区域新房购置成本时，我认为这是房地产市场重新找到平稳过渡的支撑点。那么，你认为三元里旧改会带动周边房价的上涨吗？欢迎大家一起分享你的观点，喜欢可以关注我，谢谢你！
（注：本文数据源自广州市白云区政府公开文件及《广州日报》《羊城晚报》报道）
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房地产行业多年的资深媒体人